Prezado(a) Presidente, 

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – TJSP, em decisão proferida, por maioria de votos, reconheceu a ilegalidade do denominado “valor de referência”, adotado pelo Município de São Paulo, para fins de definição da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. 

De acordo com o entendimento fixado pelo TJSP, objeto do Tema 19, a base de cálculo do ITBI deverá corresponder ao valor do negócio jurídico realizado (transação) ou ao valor venal do imóvel para fins do IPTU, aquele que for maior, afastando-se o valor de referência. 

Tese firmada: Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência. 

Nos casos em que o imóvel for adquirido em hasta pública, a base de cálculo do ITBI deverá ser calculada sobre o valor da arrematação, afastando-se, também, o valor de referência. 

O caso que embasou este entendimento originou-se no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR, Processo Paradigma sob nº 2243516-62.2017.8.26.0000, em que figuram como partes a empresa Fortress Negócios Imobiliários Ltda. e a Prefeitura Municipal de São Paulo, no qual discutia-se o valor venal de referência (previsto no artigo 7º da Lei Municipal nº 11.154/1991, com redação dada pela Lei Municipal nº 14.256/2006), fixado de ofício pela Administração Pública, por nítida afronta ao princípio da legalidade (art. 150, I, da CF/1988). 

Assim, restou decidido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo: 

EMENTA: INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO – Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o “valor de referência” – Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN – Ofensa ao principio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes IRDR PROVIDO PARA FIXAR A TESE JURÍDICA DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI,DEVENDO CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR DA TRANSAÇÃO, PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR. 

Tal discussão resultava em diferentes decisões sobre a matéria por haver divergência entre os juízes de primeiro grau e entre as Câmaras que compõe a Seção de Direito Público (segundo grau) do TJSP. 

Destaca-se que o valor de referência utilizado pelo Município de São Paulo, bem como por outros municípios do Estado de SP, não tinha qualquer embasamento legal, tampouco tinha qualquer relação com o valor de mercado ou com o valor de venda – representando, em muitas ocasiões, valor de ITBI bem mais elevado para os contribuintes. 

Convém lembrar, ainda, que em julgamento realizado anteriormente (Processo nº 0056693-19.2014.8.26.0000), o TJSP já havia se manifestado no sentido de que o valor venal de referência deveria servir ao Município “apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade de preço declarado de venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI”, reconhecendo, portanto, a inconstitucionalidade de alguns dos artigos das leis municipais supracitadas que tratavam do tema (arts. 7º-A, 7º-B e 12). 

Ademais, o ITBI é um tributo cujo lançamento ocorre por homologação – ou seja, aquele tributo calculado e recolhido pelo próprio contribuinte sem prévia análise da Administração Pública; logo, não poderia o Fisco Municipal criar uma tabela com indicação de valor de referência para cálculo do ITBI a ser pago – exceto em casos excepcionais (quando, por exemplo, houver omissão dos valores ou os documentos/declarações expedidos pelo contribuinte não mereçam fé) é que o valor poderia ser arbitrado, mediante processo administrativo regular, pela Administração Pública (art. 148 do CTN) – ou seja, lançamento de ofício.

Em resumo, para fins de cobrança do ITBI, o denominado “valor de referência” – considerado ilegal conforme julgamento consolidado do TJSP – foi definitivamente afastado, devendo o tributo ser calculado sobre o valor da transação ou sobre o valor venal do imóvel para fins do IPTU, aquele que for maior. 

Atenciosamente. 

Assessoria Técnica.

Fonte: Mix Legal 211/21 – FECOMÉRCIO – SP

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